Indexmiete

Von Loie Favre, Expertin für Gewerbeimmobilien

Die Indexmiete ist in Deutschland zu einer der wichtigsten Mietformen geworden. Seit der Verbraucherpreisindex zwischen 2021 und 2023 um mehr als 16 Prozent gestiegen ist[1], spüren viele Mieterinnen und Mieter die Folgen direkt auf dem Kontoauszug. Dieser Ratgeber erklärt in einfacher Sprache, wie die Indexmiete funktioniert, welche Regeln gelten und worauf Sie bei einer Erhöhung achten sollten. Wenn Sie Ihre eigene Anpassung ausrechnen möchten, nutzen Sie direkt unseren Rechner, um die Indexmiete zu berechnen.

Was ist eine Indexmiete?

Eine Indexmiete ist eine Miete, deren Höhe vertraglich an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes gekoppelt ist. Steigen die Preise für Waren und Dienstleistungen, steigt auch die Miete – und zwar im gleichen prozentualen Verhältnis. Rechtsgrundlage bei Wohnraum ist § 557b BGB [2]. Damit die Klausel gilt, muss sie schriftlich im Mietvertrag stehen und den Bezugsindex eindeutig benennen. Eine mündliche Absprache reicht nicht aus. Wer prüfen will, wie sich die Miete im Vergleich zum örtlichen Markt entwickelt, findet Orientierung auf unseren Stadtseiten, etwa zu Gewerbeflächen in Berlin.

Was bedeutet Indexmiete für Mieter und Vermieter?

Für Vermieter bedeutet die Indexmiete vor allem Sicherheit: Die Miete verliert nicht an Kaufkraft, und es braucht keine aufwendige Begründung über Mietspiegel oder Vergleichswohnungen. Für Mieter bedeutet sie Transparenz, weil die Rechenregel von Anfang an feststeht. Der Preis dafür ist ein Risiko. In Jahren mit hoher Inflation kann die Miete schneller steigen, als es eine Vergleichsmieterhöhung je erlaubt hätte. Die Bundesbank hat gezeigt, dass indexierte Verträge Preisschocks fast unmittelbar weitergeben[3]. Im Gegenzug sind während der Indexbindung Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen. Auch Modernisierungskosten darf der Vermieter nur in engen Ausnahmefällen umlegen. Wer eine Lagerhalle mieten möchte, sollte diese Kombination in die Kalkulation einbeziehen.

Wie läuft eine Mieterhöhung bei der Indexmiete ab?

Die Erhöhung wirkt nicht automatisch mit dem Erscheinen neuer Indexdaten. Der Vermieter muss sie schriftlich erklären und dabei zwei Dinge angeben: die eingetretene Veränderung des Index und die neue Miete in Euro. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass eine Erklärung ohne diese Angaben unwirksam ist [5]. Zwischen zwei Anpassungen müssen mindestens zwölf Monate liegen. Die neue Miete ist ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung fällig. Eine Zustimmung braucht es nicht – anders als bei der Vergleichsmieterhöhung. Wer die Zahlen kontrollieren will, sollte den amtlichen Wert selbst nachschlagen und anschließend mit unserem Mietrechner die Gesamtkosten prüfen.

Welche Fristen und Formfehler sind typisch?

In der Praxis scheitern viele Erhöhungen an Kleinigkeiten. Häufig fehlt die Angabe der Indexveränderung, oder es wird die Warmmiete statt der Nettokaltmiete indexiert. Ebenfalls verbreitet: Der Vermieter nutzt Indexwerte aus zwei unterschiedlichen Basisjahren. Da das Statistische Bundesamt alle fünf Jahre auf ein neues Basisjahr umstellt, führt das zu spürbaren Abweichungen. Prüfen Sie deshalb immer, ob beide Werte aus der Reihe 2020 = 100 stammen.

Was heißt Indexmiete im Gewerbemietvertrag?

Bei Gewerberäumen gilt § 557b BGB nicht. Dort greift das Preisklauselgesetz[4]. Wertsicherungsklauseln sind in der Regel nur wirksam, wenn der Vertrag mindestens zehn Jahre läuft oder der Mieter eine entsprechende Verlängerungsoption hat. Sehr verbreitet sind Schwellenwertklauseln: Erst wenn sich der Index um beispielsweise fünf oder zehn Prozent verändert hat, wird angepasst. Achten Sie darauf, dass die Klausel in beide Richtungen wirkt. Einseitige Regelungen, die nur Erhöhungen zulassen, halten einer gerichtlichen Prüfung oft nicht stand. Wer gerade verhandelt, findet in unserer Übersicht zu Geschäftsräumen weitere Vertragspunkte, die zusammen mit der Indexbindung verhandelt werden sollten.

Was ist besser: Staffelmiete oder Indexmiete?

Die Staffelmiete legt feste Beträge zu festen Terminen fest. Sie ist damit maximal planbar, kann aber in Jahren mit niedriger Inflation teurer sein als die tatsächliche Preisentwicklung. Die Indexmiete folgt dem Markt: Zwischen 2014 und 2020 stieg der VPI im Schnitt um weniger als 1,5 Prozent pro Jahr, 2022 dagegen um 6,9 Prozent [1]. Wer kurzfristig kalkuliert und Sicherheit braucht, fährt mit der Staffelmiete besser. Wer über zehn Jahre plant und mit moderater Inflation rechnet, profitiert eher von der Indexmiete. Ein Blick auf regionale Preisniveaus – etwa in München – hilft bei der Einordnung.

Wie prüfen Sie Ihre Indexmiete Schritt für Schritt?

Wenn eine Position nicht stimmt, sollten Sie der Erhöhung widersprechen und den Vermieter um eine korrigierte Erklärung bitten. Bei größeren Beträgen lohnt sich anwaltliche Beratung oder eine Prüfung durch den örtlichen Mieterverein. Den kompletten Rechenweg inklusive Schwellenwert-Prüfung übernimmt unser Indexmiete-Rechner.