Inhaltsverzeichnis
Alle Rechner im Überblick
Für jede Fragestellung gibt es einen eigenen Rechner. Alle Werte basieren auf dem Marktstand August 2026.
Regionale Marktwerte für Kalt-, Logistik- und Kühlhallen inklusive Größenrabatt.
Quadratmeterpreis berechnen und mit dem Marktniveau Ihrer Stadt vergleichen.
Marktübliche Spanne für Büro, Lager und Laden je nach Lage und Zustand.
Nebenkosten und 19 % Umsatzsteuer aus der Gesamtmiete herausrechnen.
Realistisch erzielbaren Angebotspreis für Ihre Fläche ermitteln.
Mieterhöhung nach Verbraucherpreisindex inklusive Schwellenwertprüfung.
Steuerlast auf Mieteinnahmen nach den Regeln 2026 berechnen.
Die Berechnung der Miete in Deutschland orientiert sich primär an der ortsüblichen Vergleichsmiete, die maßgeblich durch den lokalen Mietspiegel bestimmt wird. Gesetzliche Vorgaben wie die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze setzen dabei Obergrenzen für die Miethöhe.
Mietpreisrechner
Gewerbeflächen-Preisrechner
Berechnen Sie Ihre voraussichtlichen Mietkosten
Grundlagen der Mietberechnung
Die Nettokaltmiete (Mietzins ohne Nebenkosten) wird in der Regel basierend auf dem durchschnittlichen Mietpreis pro Quadratmeter in einer bestimmten Region ermittelt. Entscheidende Faktoren, die die zulässige Miethöhe beeinflussen, sind:
Objektmerkmale
- Art, Größe und Ausstattung der Wohnung
- Beschaffenheit und Lage (z.B. Infrastruktur, Mikrolage)
Bauliche Faktoren
- Energetische Ausstattung und Modernisierungen
- Alter des Gebäudes
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Die wichtigste Grundlage zur Bestimmung der zulässigen Miete ist der Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Dieser weist die Durchschnittsmieten für vergleichbaren Wohnraum aus, die in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert wurden.
Qualifizierter Mietspiegel
Bietet eine rechtssichere Grundlage, da er nach wissenschaftlichen Methoden erstellt wird und von Interessenverbänden anerkannt ist.
Einfacher Mietspiegel
Eine weniger formale Übersicht über lokale Mietpreise, die als Orientierung dienen kann, aber rechtlich weniger bindend ist.
💡 Tipp: Sie können den Mietspiegel Ihrer Region oft über die offizielle Website der Stadt abrufen oder Online-Mietpreisrechner von Immobilienportalen nutzen.
Gesetzliche Begrenzungen
Vermieter in Deutschland müssen bestimmte Gesetze beachten:
Mietpreisbremse
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei einer Neuvermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen.
Kappungsgrenze
Bei bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent (in manchen Gemeinden nur 15 Prozent) erhöht werden, selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt.
Staffel- und Indexmieten
Diese Mietvertragsarten erlauben jährliche Mieterhöhungen, müssen aber ebenfalls bestimmten Regeln folgen. Bei Staffelmieten sind Erhöhungen im Voraus festgelegt, bei Indexmieten wird die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt.
Berechnung der Gesamtkosten
Die Warmmiete setzt sich aus der Nettokaltmiete und den Nebenkosten (Betriebskosten) zusammen. Die Betriebskosten müssen im Mietvertrag detailliert aufgeführt sein.
Typische Nebenkostenarten
- Heizkosten und Warmwasser
- Wasserversorgung und Abwasser
- Müllabfuhr und Straßenreinigung
- Hausmeister und Gartenpflege
- Gebäudeversicherung
- Allgemeinstrom und Aufzug
💰 30-Prozent-Regel: Als Faustregel gilt, dass die Warmmiete nicht mehr als 30% Ihres monatlichen Nettoeinkommens betragen sollte, um eine angemessene Mietbelastung zu gewährleisten.
Für wen ist dieser Rechner?
Für Mieter
Prüfen Sie, ob Ihre Miete fair ist
- Fairness der aktuellen Miete prüfen
- Warmmiete berechnen und verstehen
- Mietbelastung einschätzen (30%-Regel)
- Preis mit Vergleichsmiete abgleichen
Für Vermieter
Ermitteln Sie die rechtssichere Miethöhe
- Rechtssichere Miethöhe ermitteln
- Mögliche Mieterhöhung prüfen
- Vergleichsmiete richtig anwenden
- Regionale Preisspannen verstehen
Hilfreiche Miet-Rechner
Hilfreiche Miet-Rechner
Nutzen Sie diese praktischen Tools für schnelle Berechnungen rund um Ihre Miete
Warmmiete → Kaltmiete
Berechnen Sie Kaltmiete und Nebenkosten aus Ihrer Warmmiete
Nebenkostenrechner
Schätzen Sie Ihre monatlichen Nebenkosten
Mietpreisbremse-Check
Prüfen Sie die Einhaltung der Mietpreisbremse
Indexmiete-Rechner
Berechnen Sie die neue Miete nach VPI-Änderung
Regionale Mietpreise in Deutschland
Durchschnittliche Kaltmieten pro m² und Mietpreisentwicklung in den Top-Städten
Durchschnittsmieten nach Bundesländern
Berlin
14.20 €/m²
Hamburg
13.90 €/m²
Bayern
12.80 €/m²
Baden-Württemberg
11.90 €/m²
Hessen
11.50 €/m²
Bremen
10.40 €/m²
Nordrhein-Westfalen
10.20 €/m²
Rheinland-Pfalz
9.80 €/m²
Schleswig-Holstein
9.60 €/m²
Niedersachsen
9.40 €/m²
Saarland
8.70 €/m²
Brandenburg
8.50 €/m²
Sachsen
8.30 €/m²
Mecklenburg-Vorpommern
7.90 €/m²
Thüringen
7.80 €/m²
Sachsen-Anhalt
7.20 €/m²
Top 20 Städte – Durchschnittliche Kaltmiete
| Rang | Stadt | Bundesland | Ø Miete/m² | Trend (3 Jahre) |
|---|---|---|---|---|
1 | München | Bayern | 18.50 € | +3.2% |
2 | Frankfurt am Main | Hessen | 15.80 € | +2.8% |
3 | Stuttgart | Baden-Württemberg | 14.90 € | +2.5% |
4 | Berlin | Berlin | 14.20 € | +1.8% |
5 | Hamburg | Hamburg | 13.90 € | +2.1% |
6 | Düsseldorf | Nordrhein-Westfalen | 13.50 € | +2.3% |
7 | Köln | Nordrhein-Westfalen | 13.20 € | +2.0% |
8 | Mainz | Rheinland-Pfalz | 12.80 € | +2.4% |
9 | Wiesbaden | Hessen | 12.50 € | +2.2% |
10 | Heidelberg | Baden-Württemberg | 12.30 € | +1.9% |
11 | Bonn | Nordrhein-Westfalen | 11.90 € | +1.7% |
12 | Nürnberg | Bayern | 11.50 € | +1.8% |
13 | Hannover | Niedersachsen | 10.80 € | +1.5% |
14 | Bremen | Bremen | 10.40 € | +1.4% |
15 | Leipzig | Sachsen | 9.90 € | +2.6% |
16 | Dresden | Sachsen | 9.50 € | +2.3% |
17 | Dortmund | Nordrhein-Westfalen | 9.20 € | +1.2% |
18 | Essen | Nordrhein-Westfalen | 8.90 € | +1.0% |
19 | Duisburg | Nordrhein-Westfalen | 8.20 € | +0.8% |
20 | Chemnitz | Sachsen | 7.50 € | +1.1% |
Hinweis: Die angegebenen Durchschnittsmieten basieren auf aktuellen Marktdaten (2025) und dienen als Orientierung. Tatsächliche Mieten können je nach Mikrolage, Ausstattung und Zustand deutlich variieren. Der Trend zeigt die durchschnittliche jährliche Mietsteigerung der letzten 3 Jahre.
Wie wird die Miete berechnet? – Schritt für Schritt
Häufige Sonderfälle
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