Wie werden Mieteinnahmen in Deutschland versteuert?

Mieteinnahmen gelten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG. Sie werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, der 2026 zwischen 14 % und 45 % liegt. Zusätzlich fallen ggf. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer an. Werbungskosten wie AfA, Zinsen und Instandhaltung mindern die Steuerlast.

Welche Werbungskosten kann ich bei Mieteinnahmen absetzen?

Zu den abzugsfähigen Werbungskosten gehören: Abschreibung (AfA) auf das Gebäude, Darlehenszinsen, Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Verwaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungen, Fahrtkosten zum Mietobjekt sowie Kosten für Rechtsberatung und Steuerberater. Stand 2026 beträgt die lineare AfA für Neubauten ab 2023 sogar 3 % pro Jahr.

Wie hoch ist die Abschreibung (AfA) für Mietobjekte?

Die lineare AfA beträgt 2 % für Gebäude ab Baujahr 1925 (Nutzungsdauer 50 Jahre), 2,5 % für ältere Gebäude vor 1925 und 3 % für Neubauten ab 2023 (Nutzungsdauer ca. 33 Jahre). Grundstückskosten sind nicht abschreibungsfähig – nur der Gebäudeanteil wird berücksichtigt.

Muss ich Mieteinnahmen unter dem Freibetrag versteuern?

Für 2026 beträgt der Grundfreibetrag voraussichtlich 12.096 €. Mieteinnahmen (nach Abzug der Werbungskosten) werden mit Ihren übrigen Einkünften zusammengerechnet. Nur wenn das gesamte zu versteuernde Einkommen unter dem Grundfreibetrag liegt, fällt keine Einkommensteuer an.

Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und zu versteuernden Mieteinnahmen?

Die Kaltmiete ist der reine Mietzins, den der Mieter zahlt. Die zu versteuernden Mieteinnahmen ergeben sich aus der Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten (sofern Sie diese als Einnahme erhalten), abzüglich aller Werbungskosten. Das Ergebnis – die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – unterliegt der Einkommensteuer.

Kann ich mit Mieteinnahmen Verluste geltend machen?

Ja, wenn Ihre Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen, entstehen negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese Verluste können mit anderen Einkünften (z. B. Gehalt) verrechnet werden und senken so Ihre Gesamtsteuerlast. Voraussetzung ist eine nachweisbare Einkünfteerzielungsabsicht.

Wann lohnt sich die Vermietung steuerlich?

Die Vermietung lohnt sich steuerlich besonders, wenn hohe Werbungskosten (AfA, Zinsen, Sanierung) anfallen, die die Mieteinnahmen übersteigen oder deutlich mindern. In den ersten Jahren nach dem Kauf ist die Steuerlast durch hohe Zinsanteile und AfA oft gering. Langfristig profitieren Vermieter 2026 von der erhöhten AfA von 3 % für Neubauten.

Wie funktioniert das Ehegattensplitting bei Mieteinnahmen?

Bei Zusammenveranlagung (Ehegattensplitting) werden die Einkünfte beider Partner addiert, durch zwei geteilt und der Steuersatz auf die Hälfte angewendet. Das Ergebnis wird verdoppelt. Das lohnt sich besonders, wenn ein Partner deutlich weniger verdient, da die Progression gemildert wird.

Muss ich als Vermieter eine Steuererklärung abgeben?

Ja, wer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, ist in Deutschland grundsätzlich zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung verpflichtet. Die Einkünfte werden in der Anlage V der Steuererklärung angegeben. Auch bei Verlusten sollten Sie die Steuererklärung einreichen, um die Verlustverrechnung zu nutzen.

Welche Fristen gelten für die Steuererklärung bei Mieteinnahmen?

Für das Steuerjahr 2025 gilt die Abgabefrist bis zum 31. Juli 2026 (ohne Steuerberater). Mit Steuerberater verlängert sich die Frist bis zum 28. Februar 2027. Verspätungszuschläge werden automatisch festgesetzt, wenn die Frist überschritten wird.

Mieteinnahmen versteuern Rechner 2026 – Steuerlast kostenlos berechnen

Inhaltsverzeichnis

Zuletzt aktualisiert: 5. August 2026

Wer in Deutschland Immobilien vermietet, muss die Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) versteuern. Doch durch geschickte Nutzung von Werbungskosten wie Abschreibung (AfA), Darlehenszinsen und Instandhaltungskosten lässt sich die Steuerlast deutlich senken. Unser kostenloser Rechner für 2026 zeigt Ihnen sofort, wie viel Steuern auf Ihre Mieteinnahmen anfallen.

Steuerrechner für Mieteinnahmen

Mieteinnahmen & Einkommen

Jährliche Brutto-Mieteinnahmen (€)

Sonstiges zu versteuerndes Einkommen (€/Jahr)

Gehalt, selbständige Einkünfte etc. (für korrekten Grenzsteuersatz)

Familienstand

Kirchensteuerpflichtig

Abzugsfähige Werbungskosten (€/Jahr)

Abschreibung (AfA)

2% für Gebäude ab 1925, 2,5% vor 1925, 3% ab 2023

Darlehenszinsen

Instandhaltung & Reparaturen

Verwaltungskosten

Sonstige Werbungskosten

Fahrtkosten, Grundsteuer, Versicherung, etc.

Grundlagen: So werden Mieteinnahmen versteuert

Mieteinnahmen zählen in Deutschland zu den sieben Einkunftsarten nach dem Einkommensteuergesetz. Sie unterliegen dem persönlichen Einkommensteuersatz, der 2026 progressiv von 14 % bis 45 % gestaffelt ist. Anders als bei Kapitalerträgen gibt es keine pauschale Abgeltungssteuer – die Höhe der Steuer hängt vom gesamten zu versteuernden Einkommen ab.

Einnahmen

Kaltmiete (Nettomiete)
Umlagefähige Nebenkostenvorauszahlungen
Einmalige Zahlungen (z. B. Abstandszahlungen)

Abzüge (Werbungskosten)

Abschreibung (AfA) auf Gebäudewert
Darlehenszinsen und Finanzierungskosten
Reparaturen, Verwaltung, Versicherungen

💡 Tipp: Je höher Ihr Gesamteinkommen, desto höher der Grenzsteuersatz auf Ihre Mieteinnahmen. Nutzen Sie unseren Mietpreisrechner, um Ihre Einnahmen vorab realistisch einzuschätzen.

Abzugsfähige Werbungskosten im Detail

Werbungskosten sind Ausgaben, die Sie zur Erzielung Ihrer Mieteinnahmen tätigen. Sie werden direkt von den Brutto-Mieteinnahmen abgezogen und senken so die steuerliche Bemessungsgrundlage. 2026 gelten folgende Regelungen:

Finanzierungskosten

Darlehenszinsen für den Immobilienkauf oder die Finanzierung sind voll abzugsfähig. Tilgungsanteile hingegen nicht.

Auch Bereitstellungszinsen und Disagio können geltend gemacht werden.

Instandhaltung

Reparaturen und Erhaltungsaufwand sind sofort abzugsfähig. Größere Maßnahmen können auf 2–5 Jahre verteilt werden.

Achtung: Anschaffungsnahe Herstellungskosten (innerhalb von 3 Jahren nach Kauf > 15 % des Gebäudewerts) werden zur AfA hinzugerechnet.

Laufende Kosten

Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausverwaltung, Kontoführung und Fahrtkosten zum Mietobjekt (0,30 €/km).

Auch Anzeigen- und Maklerkosten bei Mieterwechsel sind absetzbar.

Abschreibung (AfA) für Vermieter

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist in der Regel der größte Einzelposten unter den Werbungskosten. Sie mindert Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen erheblich – ganz ohne echten Geldabfluss.

2,0 %

Baujahr ab 1925

50 Jahre Nutzungsdauer

2,5 %

Baujahr vor 1925

40 Jahre Nutzungsdauer

3,0 %

Neubauten ab 2023

~33 Jahre Nutzungsdauer

💰 Rechenbeispiel 2026: Bei einem Gebäudewert von 250.000 € und 3 % AfA können Sie jährlich 7.500 € als Werbungskosten absetzen – das senkt Ihre steuerlichen Mieteinnahmen erheblich.

Steuersätze und Freibeträge 2026

Der Einkommensteuertarif 2026 ist progressiv gestaltet. Je höher das zu versteuernde Einkommen, desto höher der Grenzsteuersatz:

Einkommensbereich	Grenzsteuersatz	Bezeichnung
Bis 12.096 €	0 %	Grundfreibetrag
12.097 € – 17.443 €	14 % – 24 %	Progressionszone 1
17.444 € – 68.480 €	24 % – 42 %	Progressionszone 2
68.481 € – 277.826 €	42 %	Spitzensteuersatz
Ab 277.827 €	45 %	Reichensteuer

📌 Wichtig: Zusätzlich zur Einkommensteuer fallen ggf. Solidaritätszuschlag (5,5 % der ESt, bei hohen Einkommen) und Kirchensteuer (8–9 % der ESt) an. Diese Nebenabgaben berücksichtigt unser Rechner automatisch.

Mieteinnahmen versteuern – Schritt für Schritt

Häufige Sonderfälle bei der Versteuerung

Steuerspar-Tipps für Vermieter 2026

Erhöhte AfA nutzen

Für Neubauten ab 2023 beträgt die AfA 3 % statt 2 %. Bei einem Gebäudewert von 300.000 € sparen Sie allein durch die AfA jährlich bis zu 3.000 € Steuern (bei 42 % Grenzsteuersatz).

Erhaltungsaufwand sofort absetzen

Reparaturen und Instandhaltung sind im Jahr der Zahlung voll abzugsfähig. Bündeln Sie Maßnahmen in Jahren mit hohem Einkommen, um die Progression optimal zu nutzen.

Zinsen maximieren

Bei der Finanzierung einer Vermietungsimmobilie sind alle Zinsen abzugsfähig. Ein höherer Fremdfinanzierungsanteil erhöht die steuerlichen Abzüge – achten Sie aber auf die wirtschaftliche Tragfähigkeit.

Verlustverrechnung nutzen

Negative Einkünfte aus V+V können mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden. Besonders in den ersten Jahren nach dem Kauf können so erhebliche Steuervorteile entstehen.

Kostenlose Downloads

Checklisten und Leitfäden zur Versteuerung von Mieteinnahmen

Mieteinnahmen versteuern Rechner 2026