Indexmiete berechnen

Wie funktioniert die Berechnung der Indexmiete?

Die Indexmiete koppelt Ihre Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes [1]. Die Formel ist einfach: Sie teilen den aktuellen Indexwert durch den Indexwert zu Vertragsbeginn und multiplizieren das Ergebnis mit der vereinbarten Nettokaltmiete. Der prozentuale Anstieg der Miete entspricht damit exakt dem prozentualen Anstieg der Lebenshaltungskosten. Rechtsgrundlage bei Wohnraum ist § 557b BGB [2].

Wichtig ist, dass beide Werte aus derselben Indexreihe stammen. Das Statistische Bundesamt stellt regelmäßig auf ein neues Basisjahr um – aktuell gilt 2020 = 100. Wer einen alten Wert aus der Reihe 2015 = 100 mit einem neuen Wert aus der Reihe 2020 = 100 kombiniert, rechnet sich um mehrere Prozentpunkte falsch. Wenn Sie zusätzlich prüfen möchten, wie sich die neue Miete auf Ihre gesamten Flächenkosten auswirkt, hilft unser Mietrechner für Gewerbeflächen.

Welche VPI-Tabelle gilt 2026?

Maßgeblich ist die Tabelle 61111-0001 in GENESIS-Online. Die folgende Übersicht zeigt die Jahresdurchschnittswerte, die in den meisten Indexklauseln als Bezugsgröße dienen. Für monatsgenaue Anpassungen verwenden Sie den jeweiligen Monatswert.

Werte gerundet nach Statistischem Bundesamt [1]; der Wert für 2026 ist ein vorläufiger Monatswert. Prüfen Sie vor einer Erhöhung immer den amtlichen Originalwert.

Rechenbeispiele aus der Praxis

Was gilt bei Gewerbemietverträgen?

Im Gewerbemietrecht gilt § 557b BGB nicht. Maßgeblich ist das Preisklauselgesetz[3]. Eine Wertsicherungsklausel ist dort in der Regel nur wirksam, wenn der Vertrag mindestens zehn Jahre läuft oder dem Mieter ein entsprechendes Optionsrecht eingeräumt wird. Üblich sind zwei Varianten: die automatische Anpassung bei jeder Indexveränderung und die Schwellenwertklausel, bei der erst ab einer Veränderung von beispielsweise 5 oder 10 Prozent angepasst wird.

Achten Sie außerdem darauf, ob die Klausel symmetrisch formuliert ist, also auch Senkungen zulässt. Einseitige Klauseln, die nur Erhöhungen erlauben, gelten häufig als unwirksam. Wer aktuell verhandelt, sollte die Indexbindung immer im Zusammenhang mit Laufzeit, Nebenkosten und Ausbaukostenzuschuss betrachten – mehr dazu in unserem Überblick zu Geschäftsräumen und Mietvertragsbedingungen.

Welche Fehler machen Rechner und Vermieter?

• Indexreihen mit unterschiedlichem Basisjahr werden vermischt – das verzerrt das Ergebnis deutlich.
• Die Erhöhung wird auf die Warmmiete statt auf die Nettokaltmiete angewendet. Indexiert wird immer nur die Nettokaltmiete.
• Die Zwölf-Monats-Frist wird nicht eingehalten oder die Erklärung nennt die Indexveränderung nicht – beides macht die Erhöhung unwirksam.
• Der vereinbarte Schwellenwert wird ignoriert. Prüfen Sie die Klausel Wort für Wort, bevor Sie zahlen oder erhöhen.

Hintergründe, Rechtsprechung und die Frage, wann sich eine Indexmiete überhaupt lohnt, erklären wir ausführlich im Ratgeber Indexmiete – Bedeutung, Regeln und Mieterhöhung.